BITARTU confirma la prevalencia del principio de igualdad en la fijación de precios en las cooperativas de viviendas.

¿Cómo se calculan los precios en las Cooperativas de viviendas?¿pueden evolucionar los criterios con el tiempo?¿puede haber diferencias entre los socios?

Comenzaremos aclarando que este debate es muy habitual en las cooperativas de viviendas. Promociones que tienen la tendencia, por ejemplo, a actualizar los precios de sus viviendas a la evolución del mercado, compensando, de este modo, determinados sobrecostes que se producen a lo largo de la ejecución de la obra o por motivo de la financiación de la misma.

Sabemos que el precio de las viviendas en cualquier promoción puede establecerse por muy distintos factores. El más neutro es la superficie de cada vivienda, pero hay otros muchos que resultan de aplicación y que, en su gran mayoría, suelen ser de carácter comercial. Entre estos últimos encontramos, por ejemplo, la altura, orientación o distribución.

En las cooperativas que promocionan vivienda protegida, por contra, el precio viene determinado por un módulo, que determina el precio máximo por metro cuadrado, moderado por la ubicación geográfica y los factores socio económicos del territorio en el que se encuentre radicada la misma.

El precio de cada vivienda, se establece en la fase previa de promoción, en el momento de diseño y estructuración de la comercialización. Así, sobre la base de todos o algunos de los factores antes expuestos, se determina la participación de cada vivienda en los costes generales de la promoción, lo que se plasma a través de un coeficiente o porcentaje. La participación en los citados costes arrojará, como resultado final, el precio de ca

da vivienda.

Las promociones desarrolladas a través de cooperativas de viviendas no son ajenas a esta realidad y a este modo de determinación del precio. Pero deben observar en dicho ejercicio el principio de igualdad. De este modo, una vez establecido el coeficiente de participación de cada vivienda en la promoción, su modificación deberá efectuarse siempre de forma motivada e igualitaria entre todas las personas socias adjudicatarias.

Pero ¿Cuál es exactamente la aplicación del principio de igualdad en esta materia? Es importante, por aplicación del principio de seguridad jurídica, que el método de cálculo de la participación de cada vivienda en los gastos generales de la promoción este recogido en acuerdo asambleario o norma interna. Igualmente, deberá recogerse en el mismo formato el resultado de dicho cálculo. De modo que, cualquier incremento de coste que se produzca en la estructura general de la promoción (quedarían excluidas cuestiones individuales, como las mejoras contratadas en cada vivienda) deberá imputarse a todas las viviendas, conforme a los coeficientes previamente aprobados.

Pero ¿Qué sucede cuando lo que cambia son alguno de los factores que sirven para determinar el coeficiente aplicable a cada vivienda? El Laudo número 2/2024 del Servicio Vasco de Arbitraje Cooperativo - BITARTU, que tiene su origen en el Procedimiento Arbitral instado por EKILEX ABOGADOS frente a una cooperativa de vivienda, resuelve esta cuestión.

Trata concretamente el caso de una cooperativa en la que, por motivos de ejecución de obra, 3 de las viviendas de la promoción perdieron una superficie relevante, respecto de la reflejada en los contratos de adjudicación. Planteada esta pérdida de cabida ante la Asamblea General, así como la necesidad de modificar los coeficientes de participación de las viviendas conforme a la misma, el resto de socios acordaron, imponiendo su mayoría, preservar los coeficientes iniciales regulados en el Reglamento de Régimen Interno.

Dicho Reglamento, regulaba de forma clara que el factor tenido en cuenta a la hora de calcular los coeficientes de participación era la superficie de cada vivienda, por lo que el acuerdo de la Asamblea había infringido el RRI. Fundamento sobre el cual, se decidió ejercitar la acción de nulidad del acuerdo de la Asamblea y solicitar del Tribunal Arbitral la condena a la Cooperativa a adaptar los coeficientes a las nuevas superficies. Todo ello, sobre la base de que el principio de igualdad obliga a modular la participación de cada persona socia, conforme a la actividad cooperativizada. Lo que, en este caso, habida cuenta de la regulación reglamentaria, debía calcularse conforme a la superficie de cada vivienda.

En atención a los fundamentos desplegados por EKILEX ABOGADOS, el Tribunal consideró que, efectivamente, se había infringido el Reglamento de Régimen Interno, quebrantando así el principio de igualdad. Motivo por el que se condenó a la cooperativa a reajustar los coeficientes, lo que implica recalcular, no sólo el precio final de todas las viviendas de la promoción, sino también el reparto de sobrecostes producidos en la misma.

Sobre la base de este mismo criterio, tampoco cabe introducir modificaciones de precio de cualquier elemento de la promoción que no obedezcan a criterios previamente acordados o regulados, conforme a los principios de seguridad jurídica e igualdad y siempre sobre la base del criterio de actividad cooperativizada. Así, por ejemplo, no podrá aceptarse la actua

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