Ya no es necesaria la unanimidad para prohibir las viviendas de alquiler turístico en las comunidades de propietarios.

La reciente jurisprudencia de Tribunal Supremo introduce una excepción al principio de unanimidad y permite a las Comunidades de Propietarios prohibir las viviendas de alquiler vacaciones por mayoría de 3/5 en la Junta.

En primer lugar, a afectos de analizar este asunto, resulta de gran utilidad diferenciar entre vivienda vacacional y piso turístico. A modo de resumen, diremos que, mientras que la principal finalidad de una vivienda vacacional es servir como alojamiento temporal para turistas o viajeros durante cortos períodos de tiempo, mientras no esté siendo habitada por sus propietarios, las viviendas de uso turístico están destinadas específicamente al alquiler a turistas de manera habitual y con fines comerciales.

La existencia de viviendas de alquiler vacacional en nuestra Comunidad de Propietarios puede resultar un auténtico problema. Hasta ahora, la regla para introducir algún tipo de limitaciones de este tipo de viviendas en los Estatutos era votación unánime de todos los propietarios. Esto posibilitaba que el propietario titular de la vivienda vacacional pudiera votar en contra, vetando, de este modo, la regulación de cualquier limitación o prohibición que afectase a su actividad de alquiler.

Las Sentencias núms. 1232 y 1233 del 2024, de de octubre de 2024, efectúan una interesante interpretación del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante "LPH"), aclarando que la referencia que se efectúa en dicho precepto sobre la "limitación" de actividad, alcanza también a la prohibición. De modo que, con esta nueva interpretación, las Comunidades de Propietarios podrán PROHIBIR viviendas de alquiler vacacional a través de una votación favorable en la Junta de 3/5 o más de los propietarios y coeficientes (doble mayoría).

De este modo, el Tribunal Supremo aporta seguridad a las Comunidades de Propietarios, permitiendo regular el uso de las viviendas en función del interés del colectivo. Lo que favorece la convivencia y ayuda a luchar contra los efectos perniciosos del turismo descontrolado y su afección sobre el mercado inmobiliario. Así, el Alto Tribunal, concluye en estas sentencias, que la LPH, al igual que el resto del ordenamiento jurídico, debe interpretarse a la luz de las circunstancias sociales del momento. Habida cuenta del complejo acceso a la vivienda y el rol que sobre dicho fenómeno juega el encarecimiento del alquiler, la interpretación efectuada parece del todo coherente.

Eso sí, esta interpretación no habilita a aplicar prohibiciones a viviendas de alquiler vacacional que operen bajo permiso ya otorgado. Dicho de otro modo, no puede operar con carácter retroactivo, lo que supone una asignatura pendiente en esta materia.

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